Leitlinien zur Entscheidung über die gemeindliche Zustimmung gemäß § 36a Baugesetzbuch (BauGB) [1] zu Vorhaben [2] nach § 31 Absatz 3, § 34 Absatz 3b und 246e BauGB
Für die Entscheidung über die Erteilung der Zustimmung gelten die nachstehenden Leitlinien. Alle Leitlinien sind gleichbedeutend wichtig. Im begründeten Einzelfall kann davon durch eine Entscheidung der Gemeindevertretung abgewichen werden.
A) Wohnzweck
Das Vorhaben dient überwiegend und erkennbar Wohnzwecken. D. h., durch das Vorhaben müssen neue Wohnungen (Wohneinheiten) geschaffen oder nicht bewohnbarer Wohnraum wieder nutzbar gemacht werden (Bestandsrevitalisierung). Gewerbliche oder berufliche Nutzungen sind ausschließlich untergeordnet zulässig, sie dürfen den primären Wohnzweck nicht beeinträchtigen.
B) Städtebauliche Vereinbarkeit / räumlicher Anwendungsbereich
Einzelfälle werden nicht isoliert, sondern im Zusammenhang betrachtet (städtebauliche Gesamtwirkung sowie infrastrukturelle Auswirkungen). Im Zuge des Zustimmungsverfahrens wird auch geprüft, ob im Sinne des § 1 Absatz 3 Satz 1 BauGB für ein Wohnbauvorhaben ggf. die Aufstellung eines Bebauungsplans geboten ist.[3]
Unbeplanter Innenbereich
(bezogen auf § 31 Absatz 3 BauGB, § 34 Absatz 3b BauGB und § 246e BauGB)
Zum sparsamen Umgang mit Grund und Boden, zur Minimierung zusätzlicher Bodenversiegelung sowie effizienten Nutzung vorhandener Infrastruktur erfolgt die Zustimmung in erster Linie zu Maßnahmen der Innenentwicklung im Rahmen gesteuerter und städtebaulich gewünschter Verdichtung.
Priorität hat die Ausschöpfung von Innenbereichspotenzialen durch
- die Nutzung von Baulücken und brach gefallenen Flächen für Wohnbauvorhaben.
- die Reaktivierung (Erweiterung, Änderung, Erneuerung) vorhandenen, zulässigerweise errichteten, aktuell tatsächlich oder rechtlich nicht bewohnbaren Wohnraums (z. B. wegen erheblicher Mängel oder Verfügungen).
- die Umnutzung bzw. Nutzungsänderung (Erweiterung, Änderung, Erneuerung) zulässigerweise errichteter Nichtwohngebäude für Wohnzwecke.
- die Nutzungsänderung zulässigerweise errichteter baulicher Anlagen zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung.
Dabei
- soll sich das Vorhaben in die städtebauliche Struktur der näheren Umgebung einfügen. Maßgebend sind das prägende Erscheinungsbild der vorhandenen Bebauung (Gebäudehöhen, Geschossebenen…), die Bauweise und die Bautiefe.
- ist ein Vorhaben in „zweiter Reihe“ bei fehlender Vorprägung nur zustimmungsfähig, wenn es sich um die Nutzungsänderung von zu historischen Hofanlagen gehörenden Gebäuden handelt.
- sind die Belange einer klimaresilienten Siedlungsentwicklung zu berücksichtigen.
- sind in faktischen Mischgebieten gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu wahren. Den Interessen ansässiger Gewerbebetriebe ist Rechnung zu tragen.
Bebauungsplangebiete
(bezogen auf § 31 Absatz 3 BauGB und § 246e BauGB[4])
Bebauungsplangebiete mit der Hauptnutzungsart Wohnen und/oder Mischnutzung
Vorhaben, die nach § 31 Absatz 3 und § 246e BauGB im Geltungsbereich von Bebauungsplänen zugelassen werden sollen, sind nicht vereinbar mit den Vorstellungen der Gemeinde von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung und daher nicht zustimmungsfähig.
Bebauungsplangebiete, die nicht grundsätzlich für die Wohnnutzung bestimmt sind (z. B. für Sondernutzungen oder Gemeinbedarfsflächen [Gewerbe- und Industriegebiete s. Leitlinie D])
(bezogen auf § 246e BauGB)
Bei Wegfall / Aufgabe der Hauptnutzung kann einem Wohnbauvorhaben zugestimmt werden, wenn die Fläche siedlungsstrukturell eingebunden und die Aufstellung eines Bebauungsplans nicht geboten ist.
Außenbereich
(bezogen auf § 246e BauGB)
Zum Schutz des Außenbereichs erfolgt eine Zustimmung zu Wohnbauvorhaben grundsätzlich nur, sofern
Variante 1 (nicht beschlossen)
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Variante 2 (beschlossen)
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- sich das Vorhaben an der städtebaulichen Struktur der näheren Umgebung orientiert (Anwendung wie im unbeplanten Innenbereich);
- durch das Vorhaben keine ungesteuerte Siedlungsentwicklung nach außen forciert wird (z. B.
durch deutliche Verschiebung / Veränderung der Abgrenzung des Innenbereichs zum Außenbereich für benachbarte Flächen oder durch die Eröffnung einer Bebauung in zweiter Reihe);
- zusätzliche erhebliche Umweltauswirkungen durch das Vorhaben nicht zu erwarten sind und
- die Erforderlichkeit der Aufstellung eines Bebauungsplans nicht geboten ist (s. Fußnote 3).
Eine Inanspruchnahme darüberhinausgehender größerer Flächen im Außenbereich kann nur mit besonderer Begründung im Zuge eines regulären Bebauungsplanverfahrens erfolgen.
C) Erschließung
Eine funktionierende technische und verkehrliche Erschließung ist Grundvoraussetzung für eine ordnungsgemäße Bebauung eines Grundstücks und folglich auch für die künftig funktionsgerechte Nutzung von Wohnbauvorhaben. Zustimmungsvoraussetzung ist daher, dass die Erschließung des Vorhabens gesichert ist oder im Rahmen der Vorhabenumsetzung durch den Vorhabenträger gesichert werden kann. Der Gemeinde darf keine Erschließungslast durch das Vorhaben entstehen.
D) Keine Zustimmung erhalten Vorhaben,
- die auf Flächen mit Konfliktpotenzialen realisiert werden sollen und deshalb oder aufgrund ihrer Komplexität ein reguläres Bebauungsplanverfahren erfordern (s. Leitlinie B und Fußnote 3).
- in Schutzgebieten (z. B. Natur- und Landschaftsschutzgebieten).
- auf Waldflächen.
- die zu einer negativen Vorprägung eines Siedlungsbereiches oder städtebaulichen Fehlentwick-lungen führen können (s. Leitlinie B) oder die eine künftig sinnvolle städtebauliche Entwicklung dauerhaft erschweren würden (wie z. B. durch Beeinträchtigung der Erreichbarkeit potenziell bebaubarer Grundstücke oder durch entstehende Immissionsprobleme aufgrund nachträglicher Erschließung).
- die, abgesehen von zulässigen Ausnahmen, in festgesetzten oder faktischen Gewerbe- oder Industriegebieten im Sinne der Baunutzungsverordnung (BauNVO)[5] realisiert werden sollen (Vermeidung von Nutzungskonflikten und negativen Auswirkungen auf die Belange der Wirtschaft).
- die die Orientierungswerte zum Maß der baulichen Nutzung nach § 17 BauNVO nicht einhalten.
- die gewerblichem Wohnen (Ferienhäuser und ähnliche Nutzungen) dienen oder nur Nebenanlagen (wie Garagen o. Ä.) oder die Erweiterung von Nichtwohnräumen umfassen.
- die nur der Erweiterung vorhandenen Wohnraums dienen, ohne neuen Wohnraum / neue Wohnungen zu schaffen.
- die die Nutzung / Umnutzung (Erweiterung, Änderung, Erneuerung) von nicht zulässigerweise errichteten Gebäuden oder baulichen Anlagen umfassen.
E) Zustimmung der Gemeinde nach § 36a BauGB - Verfahren - Zuständigkeiten
- Vorhabenträgern wird empfohlen, vor der Antragstellung Kontakt mit der Gemeindeverwaltung aufzunehmen und ihr Vorhaben auf der Grundlage hinreichend beurteilbarer Unterlagen vorzustellen. Die Verwaltung soll Informationen zum Grundsatzbeschluss, zum Verfahren der Zustimmung und den Bedingungen zur Verfügung stellen und nach Möglichkeit eine Beratung anbieten.
- Der Vorhabenträger erklärt für den Fall einer ggf. für nötig erachteten Beteiligung der betroffenen Öffentlichkeit sein Einverständnis zur Bereitstellung geeigneter Unterlagen und zu deren Veröffentlichung.
- Die Zustimmung kann nach § 36a Absatz 1 Satz 3 BauGB unter der Bedingung erteilt werden, dass der Vorhabenträger sich verpflichtet, bestimmte städtebauliche Anforderungen einzuhalten.
D. h., ggf. sind vor der Erteilung der Zustimmung die Einhaltung der Leitlinien und Durchsetzung städtebaulicher Zielsetzungen / Erwägungen vertraglich abzusichern (z. B. mittels Abschlusses eines städtebaulichen Vertrages). Gegenstände einer solchen Absicherung können sein:
- Bauverpflichtung (einschließlich ihrer Sicherung)
- Erschließung und Kostenübernahme
- Maß der baulichen Nutzung und Bauweise
- Organisation des ruhenden Verkehres (Schaffung von Stellplätzen und ggf. von Besucherparkplätzen, um umliegende Siedlungsbereiche sowie den fließenden Verkehr nicht zusätzlich zu belasten bzw. zu beeinträchtigen.)
Weitere oder andere auf den konkreten Einzelfall bezogene Bedingungen sind möglich. So kann beispielsweise bei größeren Wohnbauvorhaben gefordert werden, dass ein Teil der Wohnungen des Vorhabens Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen oder Wohnbedürfnissen zur Verfügung gestellt wird und / oder sich der Vorhabenträger an Kosten für die Schaffung sozialer und kultureller Infrastruktur beteiligt.
- Über die Erteilung der Zustimmung entscheidet die Gemeindevertretung. Ein Rechtsanspruch auf Zustimmung besteht nicht.
- Die Gemeindevertretung entscheidet, ob der betroffenen Öffentlichkeit gemäß § 36a Absatz 2 BauGB Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben wird.
- Sollte inhaltlich innerhalb der Fristen nach § 36a BauGB eine Zustimmung nicht rechtzeitig erteilt werden können (z. B. aufgrund begrenzter Datenlage im Vorbescheidsverfahren), ist die Verwaltung stets zu einer fristwahrenden Versagung ermächtigt; der Fiktionseintritt ist zu vermeiden.
- Wohnbauvorhaben, deren Zulassung nach den §§ 31 Absatz 3, 34 Absatz 3b und 246e BauGB erfolgen soll, können möglicherweise mit Auswirkungen auf das Ortsbild / die Ortsteile verbunden sein. Daher werden die Ortsbeiräte im Rahmen der Beratungsfolge zu den jeweiligen Entscheidungsvorlagen eingebunden.
Fortschreibung Grundsatzbeschluss
Die Leitlinien sollen in regelmäßigen Abständen überprüft und bei Bedarf fortgeschrieben werden.
Ergeben sich z. B. aus der Anwendung der Leitlinien oder sich verändernden Rahmenbedingungen Gründe, die Leitlinien zu ändern, zu konkretisieren oder zu ergänzen, ist der Gemeindevertretung ein entsprechender Vorschlag zum Beschluss vorzulegen.
[1] Baunutzungsverordnung i. d. g. F.
[2] Vorhaben im Sinne dieser Leitlinien ist eine räumlich und funktional zusammenhängende Gesamtmaßnahme.
[3] Bebauungsplanverfahren werden vor allem in Betracht gezogen für komplexere Vorhaben mit konkurrierenden öffentlichen und privaten Interessen, für Vorhaben auf Flächen mit erkennbaren Konfliktpotenzialen, wenn andernfalls städtebauliche Fehlentwicklungen drohen und/oder die Erschließungssituation dieses erfordert.
[4] Die Anwendung des § 246e ist sowohl im Geltungsbereich wirksamer als auch in Aufstellung befindlicher Bebauungspläne möglich.
[5] Baunutzungsverordnung i. d. g. F.